전국 아파트 깡통전세 주의보
최근 급격한 금리 인상과 집값 하락으로 전국 아파트의 <깡통전세> 위험이 높아지고 있습니다.
만약 앞으로 2년 동안 주택가격이 10% 이상 하락한다고 가정하면 2023년 하반기 만기가 도래하는 전세 계약 8건 가운데 1건은 깡통전세로 전락할 위험이 있는 것으로 조사되었습니다.
특히 집값 하락 속도가 가파른 대구 지역의 경우 무려 3건 가운데 1건이 깡통전세가 될 확률이 있는 것으로 분석됐습니다.
주택금융연구원 민병철 연구위원은 <보증금 미반환 위험의 추정 – 깡통전세 아파트를 중심으로-> 보고서를 발표했습니다.
매년 깡통전세 피해 증가
임대차 계약 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해는 해마다 빠르게 늘어나고 있습니다.
주택도시보증공사(HUG) 보증금 반환보증 사고액은 2018년 792억원, 2019년 3442억, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원에 이어 2022년에는 1~9월 6466억원으로 매년 늘고 있습니다.
민병철 연구위원은 2022년 7월 기준 직전 3개월 동일 단지와 동일면적 등의 거래가격을 평균값으로 정한 뒤 주택가격지수가 향후 2년간 0~10% 하락(시나리오1), 10~20% 하락(시나리오2)할 때 만기 도래 전세 계약 중 깡통전세 비중을 추정했습니다.
통상 깡통전세는 전세보증금과 주택의 매매가격이 유사한 수준이 된 상태, 전세보증금과 해당 주택을 담보로 한 주택담보대출의 합이 매매가격을 넘어서는 경우를 의미합니다.
이 경우 임대인은 집을 팔더라도 임차인에게 보증금 전액을 내주지 못할 위험이 발생합니다.
다만 이번 분석에서는 보증금이 추정 매매가보다 10% 이상 큰 경우를 깡통전세로 정의했습니다.
정확한 시세를 평가하기 어려운 신축 빌라 등을 제외하고 가격 정보를 쉽게 얻을 수 있는 아파트를 분석 대상으로 정했습니다.
대구 깡통전세 위험 20% 이상
분석 결과 2023년 상반기 만기 도래건 중 깡통전세 비중은 시나리오1에서는 전국적으로 3.1%, 시나리오2에서는 4.6%로 예상됐습니다.
대구 지역의 경우 주택가격 하락이 다른 지역보다 빨리 시작돼 시나리오1에서는 16.9%, 2에서는 21.8%가 깡통전세가 될 것으로 분석됐습니다.
2023년 하반기 만기 도래 건은 위험이 더욱 커져 시나리오1에서는 전국적으로 7.5%, 2에서는 8건 중 1건인 12.5%가 깡통전세가 될 것으로 전망됐습니다.
시나리오2를 기준으로 대구는 깡통전세 확률이 3건 중 1건인 33.6%에 달할 것으로 추정됐고, 경북(32.1%), 충남(31.3%), 울산(30.4%) 등도 깡통전세가 될 우려가 큰 것으로 나타났습니다.
충북(26.8%), 전북(25.1%), 경남(20.7%), 광주(19.3%), 대전(19%), 전남(16.9%) 강원(14.6%) 등도 전국 평균을 웃돌았습니다.
서울의 경우에는 깡통전세 확률이 1.9%(시나리오1)와 2.9%(시나리오2)로 다른 지역에 비해 상대적으로 매우 낮은 것으로 분석됐습니다.
