지식산업센터 공실 사태
지식산업센터 공실 사태가 한국 부동산 시장의 핵폭탄이 되고 있습니다.
지식산업센터 분양받은 사람들은 현재 입주하는 기업이 없어 관리비도 자기 돈으로 내고 있습니다.
하지만 최근 몇 년 동안 지식산업센터에 투자했던 사람들은 부동산 경기 불황에 따른 피해자가 아니라, 지식산업센터 분양가를 높인 주범이며 가해자들입니다.
그럼 지식산업센터에 투자했던 사람들이 피해자가 아닌, 가해자인지 이유를 살펴보겠습니다.
지식산업센터 공실 건설사 부도
현재 부동산 경기 폭망으로 태영건설 후폭풍 등 대형 건설사들이 휘청거리고 있습니다.
최근 태영건설은 우여곡절 끝에 워크아웃 절차에 돌입했지만, 또 다른 대형 건설사인 롯데건설 위기설이 나오고 있고, 지역 건설사들은 아예 줄도산하고 있습니다.
그럼 지식산업센터 공실 사태가 얼마나 심각한지 살펴보겠습니다.
높은 금리가 이어지고 있고 불경기가 심각해지면서 최근 몇 년 사이 우후죽순 생긴 지식산업센터는 거의 텅텅 비어있습니다.
지식산업센터는 예전에는 ‘아파트형 공장‘으로 불렸습니다. 큰 건물 하나 만들어 놓고 여러 중소기업이나 공장들이 상가처럼 들어가 있는 형태입니다.
지식산업센터 입주 조건
지식산업센터는 일반인은 물론 사업자라도 아무나 입주할 수 없습니다.
우선 사업자등록증이 있어야 하고, 사업자 중에서도 제조업이나 IT, 출판업, 광고업, 공장 등 일부 업종만 들어갈 수 있습니다.
지식산업센터는 한국에서 2019년부터 투자 용도로 주목을 받았습니다.
주택 수 산정 대상에서 제외되고, 전매 제한이나 대출 규제가 없기 때문입니다.
여기에 취득세와 재산세 감면 혜택까지 있어서 상업용 부동산에 관심 있던 사람들에게 각광 받는 투자처였습니다.
지식산업센터 과잉 공급
이렇게 지식산업센터에 돈이 몰리면서 건설사들은 지식산업센터를 마구 짓기 시작했습니다.
2023년 12월 기준 전국 지식산업센터는 건축 예정인 곳을 포함해 모두 1528곳으로 집계됐습니다.
이는 공단이 통계 작성을 시작한 2020년 4월 1167곳에 비해 약 360곳이나 늘어난 수치입니다.
이 가운데 미착공 상태인 곳은 300곳으로, 인허가 완료 후 아직 공사에 들어가지 못했습니다.
미착공 상태인 곳이 300곳이나 되는데 이미 완공된 지식산업센터에는 사무실이 없어 텅텅 비어있는 상태입니다.
지역마다 10층이 넘는 거대한 건물에 사람 하나 없는 유령 건물 시멘트 흉물로 전락한 셈입니다.
내수 경기가 급격하게 안 좋아지고 있고, 높은 금리가 계속되면서 지식산업센터 미분양 물량이 늘고 공실은 계속 늘어나고 있습니다.
미분양 물량이 늘면서 지식산업센터 건설에 뛰어든 건설사들은 잇달아 부도 위기를 맞고 있습니다.
얼마 전 워크아웃에 들어간 태영건설도 성수동 지식산업센터 시설 PF대출을 연장하지 못해서 휘청거리고 있습니다.
지식산업센터 분양 탐욕의 결말
건설사뿐 아니라 2~3년 전에 지식산업센터를 분양받은 사람들도 힘들다고 아우성치고 있습니다.
높은 분양가로 지식산업센터 사무실을 분양받았는데, 사무실에 입주하는 기업이 없어 매달 관리비와 대출 원리금만 깨지고 있기 때문입니다.
최근 PD수첩에서도 지식산업센터를 분양받았다가 본전도 못 찾은 사람들을 방송했습니다.
근데 PD수첩에서 그분들 이야기가 정부가 지식산업센터 규제를 안 해서 본인들이 이렇게 힘들게 살고 있다는 식으로 토로합니다.
하지만 최근 몇 년간 지식산업센터 분양받은 일반인들 역시 가해자라고 할 수 있습니다.
가짜 사업자등록증 등록
지식산업센터를 분양받으려면 일반인은 불가하고, 사업자등록증이 있어야 합니다.
그리고 사업자등록증의 업종이 제조업이나 IT, 광고업, 경영 컨설팅 등으로 한정되어 있습니다.
그래서 허위로 사업자등록증을 만들고, 60세 넘은 아저씨와 아주머니들이 업종을 제조업이나 IT로 하긴 어려우니까 주로 경영 컨설팅업으로 올려서 지식산업센터를 분양받습니다.
평생 주부로 사신 60대 아주머니가 지식산업센터 분양받으려고 경영 컨설팅한다고 사업자등록증을 만드는 겁니다.
대출 한도 규제도 없으니까 1억원짜리 지식산업센터에 9000만원 대출받고 나머지 1000만원만 자기 돈으로 넣습니다.
여기에 전매 제한도 없으니까 분양받은 사람들은 1~2년 사무실 임대했다가 웃돈 받아 팔려고 생각했던 겁니다.
특히 분양사무소나 공인중개사사무소는 분양가가 높아야 수익이 더 많기 때문에 지식산업센터에 투자하려는 사람들에게 더 높은 분양가를 유도합니다.
그래서 지식산업센터를 투기 목적으로 들어온 일반인들 때문에 분양가가 높아져서 오히려 영세 중소기업은 입주를 못 하는 상황이 벌어졌습니다.
근데 시간이 지나니 부동산 경기가 안 좋아지고 금리까지 높아지니까 지식산업센터에 세를 주고 들어오는 기업도 없고, 사무실 매매가도 분양가보다 낮아지는 일이 벌어졌습니다.
지식산업센터 투자 풍비박산
그래서 지식산업센터 분양받은 사람들은 매달 대출 9000만원에 대한 원리금에, 사무실 관리비를 부담하고 있습니다.
지식산업센터는 단독건물이 아니라 복합건물이기 때문에 사용을 안 해도 관리비는 매달 지급해야 합니다.
결국 영세 중소기업을 위해 만든 지식산업센터에 투기 목적으로 한몫 잡으려고 사업자등록증까지 가짜로 만들어서 분양받은 사람들이 분양가도 올리고 중소기업 입주도 막은 가해자인 겁니다.
지금 정부가 지식산업센터를 규제하지 않아서 자신들이 힘들다고 피해자 코스프레를 하는데, 분양받을 때는 가짜 사업자등록증 만들어서 매매가 오르면 전매하려던 거 아니었습니까?
본인의 탐욕으로 투자에서 실패한 것을 피해자 코스프레하면서 정부 탓하는 것이 눈살을 찌푸리게 만들고 있습니다.