집이나 토지를 팔 때 양도차익에 매겨지는 양도소득세를 한 페이지에서 계산할 수 있는 The Next Investment 양도소득세 계산기입니다. 양도가액과 취득가액, 보유·거주기간만 넣으면 1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제, 다주택 중과까지 반영한 총 납부세액을 바로 확인할 수 있습니다.
아래 계산기에서 자산 유형과 보유 주택 수, 조정대상지역 여부를 선택하면 상황에 맞는 세율과 공제가 자동으로 적용됩니다. 2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 다시 시행되고 있어, 조정대상지역 다주택 양도는 기본세율에 20~30%p가 가산되는 점을 반영했습니다. 참고용 추정치로 활용하시기 바랍니다.
The Next Investment
양도소득세 계산기
※ 계산 결과는 단순 가정 기준의 참고용 추정치입니다. 세율·공제는 2026년 현행 기준이며, 다주택 중과(2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p)는 조정대상지역·2년 이상 보유 주택에 적용됩니다. 1세대1주택 비과세와 표2 80% 장특공제는 보유·거주 요건과 취득 시점 조정지역 여부에 따라 달라집니다. 감면·특례, 일시적 2주택, 상속·증여 등 개별 사정은 반영되지 않으므로 정확한 세액은 홈택스 양도소득세 모의계산이나 세무 전문가를 통해 확인하세요.
※ 취득 시 내는 세금은 취득세 계산기, 전월세 전환·주담대 DSR·평↔㎡ 변환은 부동산 계산기, 아홉 가지 계산기는 계산기 모음, 나에게 맞는 정부지원금은 정부지원금 찾기를 이용해보세요.
양도소득세 계산 방법과 공식
양도소득세 계산 구조 — 공제를 빼고 세율을 곱합니다
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 여기서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 되고, 다시 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이 됩니다. 과세표준에 세율을 곱한 뒤 누진공제를 뺀 금액이 산출세액이며, 여기에 지방소득세 10%가 더해져 실제 납부세액이 됩니다. 이 계산기는 이 흐름을 그대로 따라 단계별 금액을 함께 보여줍니다.
1세대1주택 비과세와 고가주택
1세대1주택은 2년 이상 보유하면 양도가액 12억원까지 비과세됩니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건도 함께 채워야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 전체 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 비율만 과세되며, 이 과세분에 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용돼 세 부담이 크게 줄어듭니다. 계산기에서 1주택·조정대상지역을 선택하면 이 요건이 자동으로 반영됩니다.
장기보유특별공제 — 표1과 표2
표1은 보유기간만 따져 3년 6%부터 매년 2%p씩 올라 15년에 30%까지 공제하며, 다주택자와 토지·상가가 여기에 해당합니다. 표2는 1세대1주택 실거주자에게 적용되며 보유기간 공제(연 4%, 최대 40%)와 거주기간 공제(연 4%, 최대 40%)를 합해 최대 80%까지 공제합니다. 거주 2년 이상일 때 표2를 쓸 수 있고, 보유 3년 미만이면 어느 표든 공제가 없습니다.
다주택 중과 — 2026년 5월 재시행
조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택을 다주택자가 양도하면 기본세율에 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 2022년 5월부터 유예됐던 이 중과는 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용되고 있습니다. 비조정대상지역 주택은 중과 없이 기본세율이 적용되므로, 계산기에서 조정대상지역 여부를 정확히 선택하는 것이 중요합니다.
단기 보유 세율
주택·입주권은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 단일세율이 적용됩니다. 토지·상가 등 주택 외 부동산은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%입니다. 2년 이상 보유하면 6~45% 기본세율 구간으로 넘어가며, 단기 세율에는 누진공제가 적용되지 않습니다.
자주 묻는 질문
양도소득세는 언제까지 신고하나요?
양도일(잔금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월 확정신고에서 합산해 정산합니다. 기한을 넘기면 신고불성실·납부지연 가산세가 붙으니 잔금일을 기준으로 일정을 챙기는 것이 좋습니다.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득할 때 낸 취득세와 법무사·중개보수, 발코니 확장이나 새시 교체 같은 자본적 지출이 필요경비로 인정됩니다. 반면 도배·장판 같은 일상 수선비나 대출이자, 재산세는 인정되지 않습니다. 인정되지 않는 비용을 넣으면 실제 세액과 차이가 커지니 증빙이 가능한 항목만 반영하세요.
1세대1주택인데 거주를 안 했으면 어떻게 되나요?
비조정대상지역에서 취득한 주택은 거주요건이 없어 2년 보유만으로 비과세가 가능합니다. 조정대상지역 취득분은 2년 거주를 못 채우면 비과세도, 표2 80% 공제도 받을 수 없어 표1(최대 30%)만 적용됩니다. 이 계산기에서는 조정대상지역을 선택하면 거주 2년 요건을 반영해 계산합니다.
이 계산기 결과를 그대로 믿어도 되나요?
참고용 추정치입니다. 감면·특례, 취득 시점의 조정대상지역 여부, 일시적 2주택, 상속·증여 등 개별 사정에 따라 실제 세액은 달라집니다. 정확한 금액은 홈택스 양도소득세 모의계산이나 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.