최종 업데이트: 2026년 7월 18일 — 국토교통부·한국부동산원의 2025년 연간 지가변동률을 반영해 전면 개편했습니다.
전국 땅값 2.25% 상승
국토교통부와 한국부동산원이 발표한 ‘2025년 연간 지가변동률 및 토지거래량’에 따르면, 지난해 전국 땅값은 평균 2.25% 상승했습니다. 2024년(2.15%)보다 0.10%포인트 확대된 수치이며, 2023년(0.82%)과 비교하면 1.43%포인트 높습니다.
전국 지가는 2023년 3월 상승 전환한 이후 34개월 연속 오름세를 이어가고 있습니다. 특히 2025년 7월 이후에는 5개월 연속 상승폭이 확대됐습니다.
시·도별 순위, 서울이 압도적 1위
시·도별로는 서울이 4.02%로 17개 시·도 가운데 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 이어 경기가 2.32%로 전국 평균을 웃돌았습니다.
반면 제주는 0.77% 하락해 전국에서 유일하게 땅값이 떨어진 지역이 됐습니다. 한때 투자 열풍이 불었던 제주 부동산 시장의 분위기가 완전히 달라졌음을 보여주는 대목입니다.
수도권이 지방의 3.7배
가장 뚜렷한 흐름은 수도권과 지방의 양극화입니다.
- 수도권: 2024년 2.77% → 2025년 3.08% (상승폭 확대)
- 지방권: 2024년 1.10% → 2025년 0.82% (상승폭 둔화)
수도권 상승률이 지방의 3.7배에 달합니다. 같은 기간 수도권은 오름폭이 커진 반면 지방은 오히려 둔화되면서 격차가 더 벌어졌습니다.
인구감소지역으로 지정된 89개 시군구의 지가변동률은 0.63%에 그쳐, 비대상지역(2.39%)보다 1.76%포인트 낮았습니다. 인구 유출이 땅값에 직접 반영되고 있다는 의미입니다.
시군구 1위는 강남구, 용산·서초가 추격
시군구 단위로 보면 서울 강남권의 상승세가 두드러집니다.
- 강남구 6.18% — 전국 1위
- 용산구 6.15%
- 서초구 5.19%
세 곳 모두 서울 평균(4.02%)을 크게 웃돌았습니다. 분기별로 봐도 흐름은 같았는데, 2025년 3분기에는 용산구가 1.96%로 상승률 1위를 차지했고 강남구(1.68%), 서초구(1.35%)가 뒤를 이었습니다. 당시 전국 252개 시군구 가운데 40곳만 전국 평균을 웃돌았고, 199개 지역은 0.00~0.80% 범위에 머물렀습니다.
땅값은 오르는데 거래는 줄었다
주목할 점은 가격과 거래량이 반대로 움직였다는 것입니다. 2025년 전체 토지(건축물 부속토지 포함) 거래량은 183만1315필지로 2024년 대비 2.4% 줄었습니다. 건축물 부속토지를 제외한 순수토지 거래량은 60만2100필지로 8.8% 감소했고, 2023년과 비교하면 15.2%나 줄었습니다.
즉 시장 참여자들은 거래를 줄였는데도 땅값은 밀리지 않고 올랐다는 뜻입니다. 거래량 기준으로는 서울(+17.4%)과 울산(+11.1%) 등 4개 시도만 늘었고 13개 시도는 감소했습니다.
용도별로는 주거·상업지가 강세
용도지역별로 보면 수익성이 바로 연결되는 주거지역과 상업지역이 전국 평균보다 높은 상승률을 보였습니다. 반면 공업용지나 녹지·보전지역은 상대적으로 낮았습니다.
개발 가능성이 있거나 실수요와 맞닿은 토지는 더 오르고, 규제로 묶여 있는 땅은 덜 오르는 구조가 이어지고 있는 셈입니다.
참고: 공시지가와 지가변동률의 차이
땅값 관련 통계를 찾다 보면 ‘지가변동률’과 ‘공시지가 변동률’이 함께 나와 헷갈리기 쉽습니다. 지가변동률은 실제 시장에서의 가격 변동을 조사한 수치이고, 공시지가는 정부가 세금 부과 등의 기준으로 삼기 위해 시세에 현실화율을 적용해 산정한 가격입니다. 두 수치는 목적이 다르므로 함께 비교해서 봐야 합니다.
땅값이 오르는 지역의 공통점
지가 상승 상위 지역을 살펴보면 몇 가지 공통점이 발견됩니다.
- 교통망 확충: 신규 광역철도 노선이나 역세권 개발 계획이 확정되면 인근 토지에 기대감이 선반영됩니다.
- 대규모 개발사업: 신도시 지정, 산업단지 조성, 공공기관 이전 같은 사업이 예정된 곳은 실수요와 투자 수요가 동시에 몰립니다.
- 재개발·재건축 기대: 서울 강남권과 용산의 상승률이 높은 배경에는 정비사업 기대감이 자리합니다.
- 인구 유입: 반대로 인구감소지역의 지가 상승률이 전국 평균의 4분의 1 수준에 머문 것은, 결국 인구가 땅값의 기초 체력이라는 점을 보여줍니다.
다만 개발 기대감만으로 오른 땅은 사업이 지연되거나 무산될 경우 가격이 빠르게 조정될 수 있습니다. 특히 순수토지 거래량이 8.8% 줄어든 상황은 매수자를 찾기 어려워졌다는 뜻이기도 해서, 토지는 아파트보다 환금성이 크게 떨어진다는 점을 함께 고려해야 합니다.
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땅값·집값의 흐름과 금리 영향은 다음 글에 정리했습니다. 2022년 부동산 하락기 기록 총정리, 2026년 한미 기준금리 발표 일정 글을 함께 참고해 보세요.