공인중개사 1차·2차 현실 난이도…시험은 왜 해마다 지저분해질까?

공인중개사 시험을 세 번 보면서 매번 같은 생각을 했습니다. 작년에 붙었어야 했는데.

시험을 볼 때마다 난이도가 올라가는 게 확연히 느껴졌습니다. 2차 시험만 봐도 작년 시험이 올해보다 훨씬 쉬웠다는 평가가 많습니다.

이번 글에서는 공인중개사 1차와 2차 시험이 어떤 과목으로 구성돼 있고 전공에 따라 난이도가 어떻게 다른지, 그리고 시험이 왜 해마다 어려워지고 문제가 지저분해지는지 3수 합격자의 시각에서 정리해 보겠습니다.

공인중개사 시험 구성과 합격 기준

공인중개사 시험은 매년 한 차례, 1차와 2차를 같은 날 연속으로 치릅니다. 과목 구성은 다음과 같습니다.

1차: 부동산학개론, 민법 및 민사특별법

2차: 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법령 및 부동산세법

2차는 공식적으로 세 과목이지만, 내용으로 보면 공인중개사법, 부동산공법, 부동산공시법, 부동산세법 네 가지로 나뉩니다.

합격 기준은 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상입니다. 1차에 합격하면 바로 다음 회 시험에 한해 1차가 면제됩니다.

1차 시험…전공자에겐 기회, 비전공자에겐 복병

저는 학부와 대학원에서 법학을 전공해 1차는 상대적으로 고득점하기 쉬웠습니다.

부동산학개론은 생소할 수 있는데, 쉽게 말해 경제학과 경영학 중 부동산과 관련된 부분만 뽑아 놓은 과목입니다.

그래서 법학이나 경제학을 전공했거나 공무원 시험을 준비해 본 분이라면, 1차는 2~3개월만 제대로 준비해도 충분히 합격할 수 있다고 봅니다.

반대로 보면 이야기가 완전히 달라집니다. 민법은 민법총칙, 계약법, 물권법으로 구성되는데, 법학 전공자들이 학부에서 거의 1년에 걸쳐 배우는 내용입니다. 여기에 주택임대차보호법 같은 민사특별법도 포함됩니다.

부동산학개론도 미시경제와 거시경제가 섞여 있습니다. 법학이나 경제학 전공자가 아니고 공무원 시험 경험도 없다면, 1차가 오히려 2차보다 어렵게 느껴질 수 있습니다.

2차 시험…논리보다 암기의 싸움

2차는 보통 1차보다 공부량이 3배 정도 많다고 알려져 있습니다.

2차 과목들은 법학과에서도 배우지 않는 특수한 법률들입니다. 그래서 법학 전공자라고 크게 유리하지 않습니다. 논리로 풀기보다는 그냥 외워야 하는 절대량이 많기 때문입니다.

오히려 법학이나 경제학 비전공자에게는 논리 고민 없이 외우는 게 더 편할 수도 있습니다.

공인중개사법…효자 과목은 옛말

공인중개사법은 공인중개사의 활동을 규율하는 법입니다. 중개사가 어떤 행동을 하면 어떤 처벌을 받는지 정해 놓은 법이라고 보시면 됩니다.

예전에는 내용이 적어 점수를 많이 따는 효자 과목이었습니다. 그런데 몇 년 전부터 내용이 점점 많아지고 민법과 결합한 사례형 문제도 늘면서 고득점하기가 어려워지고 있습니다.

실제로 올해 시험에서는 부동산공법보다 공인중개사법이 더 어려웠다는 평가가 많았습니다.

부동산공법…과락만 면해도 잘한 과목

부동산공법은 2차 시험의 가장 큰 벽입니다. 2차 전체 공부 분량의 절반 이상을 차지한다고 알려져 있고, 범위가 넓고 외울 게 많아 포기하거나 과락이 나오는 경우가 가장 많은 과목입니다.

• 국토계획법: 국토 전체의 계획
• 도시개발법: 도시개발사업
• 도시정비법: 재개발·재건축
• 주택법·건축법: 주택과 건축물을 지을 때 적용되는 규정
• 농지법: 농지의 소유와 이용

우리는 재개발이나 재건축이 되면 좋다는 막연한 생각은 하지만, 광역도시계획이 어떻게 진행되는지, 재건축·재개발 조합을 만들려면 어떤 절차와 요건이 필요한지까지 아는 사람은 거의 없습니다. 솔직히 그걸 다 알고 있다면 그게 더 이상한 겁니다.

게다가 도시·군기본계획과 도시·군관리계획, 용도지역·용도지구·용도구역처럼 비슷한 용어가 많아 더 헷갈립니다. 부동산공법은 과락만 면해도 잘한 과목이라고 생각하시면 됩니다.

부동산공시법·부동산세법

부동산공시법은 이름 그대로 부동산의 공시와 등기에 관한 내용이고, 부동산세법은 취득세, 재산세, 양도소득세처럼 부동산과 관련된 세금을 다룹니다.

세법 공부를 하면서 실제 세금이 어떻게 계산되는지 감을 잡고 싶다면 TNI의 취득세 계산기와 양도소득세 계산기로 직접 숫자를 넣어보는 것도 도움이 됩니다.

과목 경계가 없는 시험

이 시험은 정말 종잡을 수 없습니다. 1차 과목에서 2차 과목 내용이 나오고, 반대로 2차 과목에서 1차 과목 내용이 나옵니다.

그래서 1차에 합격했다고 민법을 완전히 놓으면 안 되고, 2차 과목도 따로따로가 아니라 서로 연결해서 공부해야 합니다.

단어 하나만 바꿔 틀리게 만드는 말장난 문제도 많습니다. 2023년 첫 응시 때도 이런 문제에서 많이 틀렸는데, 당시 느낀 점은 나이 먹고 공인중개사 시험 합격하기 어려운 이유에 정리해 두었습니다.

시험이 해마다 어려워지는 진짜 이유…절대평가

그렇다면 공인중개사 시험은 왜 해마다 어려워지고, 왜 이렇게 지저분하게 출제될까요? 저는 가장 큰 이유가 이 시험이 절대평가이기 때문이라고 봅니다.

앞서 말씀드렸듯이 공인중개사 시험은 과락 없이 평균 60점만 넘으면 합격합니다. 정원이 없습니다. 기준만 넘으면 1만명이든 3만명이든 모두 붙습니다.

이 말은 정부가 합격자 수를 조절할 수 있는 수단이 사실상 문제 난이도 하나밖에 없다는 뜻입니다. 합격자를 줄이고 싶으면 문제를 어렵게 내는 수밖에 없습니다.

그런데 문제를 어렵게 내도 합격자는 계속 쌓입니다. SBS Biz 보도에 따르면 국내 공인중개사 자격증 보유자는 55만여명인데, 실제로 사무실을 운영하는 사람은 5명 중 1명꼴입니다.

한국공인중개사협회 집계로는 2025년 12월 기준 영업 중인 공인중개사가 10만9320명으로, 11만명 아래로 떨어진 건 약 5년 만입니다. 자격증을 가진 사람은 계속 늘어나는데, 실제 시장은 줄어들고 있는 겁니다.

현업의 이해관계…상대평가 요구와 정책심의위원회

만약 시험을 쉽게 내거나 정말 중요한 부분에서만 출제해 합격자가 확 늘어난다면 어떻게 될까요? 아마 가장 먼저 현업 공인중개사들이 들고 일어날 겁니다.

지금도 시장 상황이 좋지 않습니다. 문을 닫거나 쉬는 중개사가 새로 문을 여는 중개사보다 많은 현상이 2023년 2월부터 2025년 12월까지 2년 11개월째 이어졌습니다. 이런 상황에서 경쟁자가 쏟아진다면 현업 입장에서는 생존이 걸린 문제입니다.

실제로 업계는 오래전부터 상대평가 전환을 요구해 왔습니다. 국토교통부도 2021년 8월 부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안을 통해 시험 난이도를 조절하고 상대평가를 도입하는 방향으로 제도를 개선하겠다고 밝힌 바 있습니다.

과거에도 상대평가 시절이 있었습니다. 1990년부터 1997년까지 격년으로 치러진 5~9회 시험은 상대평가로 진행돼 연평균 2396명만 배출했습니다. 지금과는 비교가 안 되는 숫자입니다.

하지만 상대평가는 결국 도입되지 않았고, 지금도 절대평가입니다. 그럼 남는 수단은 난이도밖에 없습니다. 당시에도 머니투데이는 국토부가 시험 난이도를 높여 합격자 수를 조정하는 안을 검토 중이라고 보도했습니다.

재미있는 사실이 하나 있습니다. 시험 난이도는 국토부 공무원, 공인중개사협회, 학계, 소비자단체 등으로 구성된 공인중개사 정책심의위원회에서 결정합니다.

현업을 대표하는 협회가 난이도를 정하는 자리에 함께 앉아 있다는 겁니다. 어떤 방향으로 의견이 나올지는 굳이 말씀드리지 않아도 짐작하실 수 있을 겁니다.

학원의 이해관계…개인적인 생각

두 번째는 제 개인적인 생각입니다. 시험이 쉬워져 몇 달만 독학해도 붙는 시험이 된다면, 공인중개사 학원은 어떻게 될까요? 수강생이 급감하고 줄줄이 문을 닫을 겁니다.

매년 시험이 끝나면 학원마다 시험 총평을 내놓는데, 강사들은 왜 이런 문제를 냈느냐고 비판합니다. 그런데 아이러니하게도 그런 이상한 문제가 나오지 않았다면 내년에 다시 학원에 등록할 사람도 크게 줄 겁니다.

시험이 어렵고, 범위가 넓고, 문제가 지저분해야 사람들이 학원을 찾고 인강을 결제합니다.

게다가 응시자 수는 이미 크게 줄었습니다. 쿠키뉴스에 따르면 2024년 공인중개사 시험 지원자는 15만4699명으로, 부동산 호황기였던 2021년과 비교하면 12만명 이상 감소했습니다.

응시자가 줄어드는 상황에서 시험이 쉬워져 빨리 합격해 버리면, 학원 입장에서는 장기 수강생까지 사라지는 셈입니다.

어려워지는 게 아니라 지저분해진다

정리하면 이렇습니다. 공인중개사 시험은 절대평가라 정원이 없고, 정원이 없으니 합격자를 조절할 수단은 난이도뿐입니다. 현업은 경쟁자가 늘어나는 걸 원하지 않고, 학원도 시험이 쉬워지는 걸 반길 이유가 없습니다.

그런데 핵심 개념을 어렵게 내는 데는 한계가 있습니다. 중요한 내용은 결국 다들 열심히 공부하니까요. 그래서 시행령 같은 구석에서 문제가 나오는 겁니다.

올해도 지원자가 크게 줄어 시험이 쉽게 나올 거라고 예상한 수험생이 많았습니다. 하지만 막상 시험을 마치고는 난이도가 말이 안 된다는 반응이 쏟아졌습니다. 문제가 어려워진다기보다 지저분해진다는 표현이 더 정확하다고 생각합니다.

수험생에게 드리는 조언

1차는 전공과 수험 경험에 따라 난이도가 크게 달라지는 시험이고, 2차는 전공과 상관없이 누가 더 많이, 꾸준히 외우느냐의 싸움입니다.

지금 시험을 고민하고 계신다면, 먼저 내 전공과 경험을 기준으로 1차와 2차를 동시에 볼지, 나눠서 볼지 판단해 보시길 추천합니다.

그리고 이 구조가 바뀌지 않는 한 시험은 내년에도 쉬워질 가능성이 낮습니다. 붙을 수 있을 때 최대한 빨리 붙는 수밖에 없습니다.

저는 2023년에 1차를 고득점으로 붙고 2차를 아깝게 떨어진 뒤 방심했고, 1년을 쉬었습니다. 그 이후 시험은 매번 더 어려웠습니다.