직방 몸값 2조5000억→3000억…적자 줄였는데 순손실은 왜 두 배? [최인규 회계사]

최인규 모두세무회계그룹 대표 공인회계사 칼럼

원룸이나 오피스텔을 구할 때 한 번쯤은 직방 앱을 써 보셨죠?

직방은 2022년 투자를 유치하면서 약 2조5000억원의 기업가치를 인정받았습니다. 그런데 최근 알토스벤처스가 직방의 구주를 사들일 때 평가된 기업가치는 약 3000억원이었습니다. 3년 만에 몸값이 90% 가까이 떨어진 것입니다.

이상한 점은 실적입니다. 2025년 감사보고서를 보면 직방의 지난해 영업손실은 121억원으로 1년 전 256억원의 절반 이하로 줄었습니다. 그런데 순손실은 350억원에서 646억원으로 오히려 두 배 가까이 늘었습니다.

직방에 무슨 일이 있었던 것일까요?

실적은 좋아지고 있었다

직방의 지난해 매출은 922억원으로 1년 전보다 약 6% 줄었습니다. 줄어든 것은 도어록 같은 스마트홈 기기 판매로 보이는 상품매출이고, 광고 등 용역매출은 534억원에서 543억원으로 오히려 조금 늘었습니다.

반면 매출원가는 32% 줄었습니다. 판매비와관리비에서도 급여와 연구개발비가 감소했습니다. 매출이 줄어든 폭보다 비용이 줄어든 폭이 훨씬 커서 영업손실이 크게 줄어든 것입니다.

회사는 올해 상반기에 흑자로 돌아섰다고 발표했습니다. 아직 재무제표가 공시되지 않아 숫자로 확인할 수는 없지만, 실적이 개선되는 흐름은 분명해 보입니다.

이렇게 실적이 좋아지고 있는데 순손실은 왜 두 배 가까이 커졌을까요?

순손실을 키운 기타의대손상각비

영업외손익을 보면 기타의대손상각비 471억원이 눈에 띕니다. 대손상각비는 매출채권이나 대여금처럼 받아야 할 돈 가운데 돌려받지 못할 것으로 예상되는 금액을 미리 비용으로 처리한 것입니다.

직방은 호갱노노를 비롯한 자회사 다섯 곳에 돈을 빌려주고 있었습니다. 지난해 말 기준 이 대여금은 모두 867억원이었습니다. 직방은 이 가운데 약 57%인 493억원을 받지 못할 돈으로 보고 대손충당금으로 쌓았습니다.

1년 전 충당금은 35억원에 불과했습니다. 1년 만에 자회사에 빌려준 돈의 절반 이상을 받지 못할 것이라고 판단한 것입니다.

물론 회사는 손실을 보수적으로 미리 반영한 것이며, 회수 상황에 따라 일부는 다시 환입될 수 있다고 설명했습니다.

문제는 자회사 실적

그렇다면 자회사 실적이 어땠길래 갑자기 대손충당금을 이렇게 많이 쌓았을까요?

직방은 일반기업회계기준의 중소기업 회계처리 특례를 적용해 자회사 주식 대부분을 지분법이 아닌 매도가능증권으로 회계처리하고 있습니다.

지분법은 자회사가 낸 손익을 보유 지분만큼 매년 모회사 손익에 반영하는 방법입니다. 반면 매도가능증권으로 처리하면 자회사 주식을 다른 회사 주식을 산 것과 똑같이 장부에 올려 둡니다.

즉, 매도가능증권으로 처리하면 자회사가 적자를 내도 그 적자가 모회사 손익계산서에 바로 반영되지 않습니다. 여기에 2024년분까지 공시되던 직방의 연결감사보고서가 2025년분부터 공시되지 않아 자회사별 실적도 공개되지 않고 있습니다.

다만 빌려준 돈의 절반 이상을 대손충당금으로 쌓았다는 점으로 미루어 볼 때, 자회사들의 실적이 상당히 좋지 않은 것으로 추정됩니다.

기업가치를 지키기 위한 노력

그래도 직방이 기업가치를 지키기 위해 노력하는 모습도 보입니다.

직방은 지난해 600억원 규모의 신주인수권부사채(BW)를 발행했습니다. BW는 투자자가 회사에 돈을 빌려주면서, 나중에 정해진 가격에 신주를 살 수 있는 권리도 함께 받는 채권입니다.

직방에 따르면 이 BW로 신주를 살 수 있는 가격, 즉 행사가격은 2022년 투자 때와 같은 주당 12만8686원입니다. 대신 BW에는 만기까지 들고 있으면 연 10%의 수익을 보장하는 조건이 붙었습니다.

회사는 BW의 행사가격을 과거와 같게 유지함으로써 기존 기업가치를 지켰다고 밝혔습니다. 다만 투자자들은 주가 상승보다는 만기 때 받을 연 10%의 확정 수익을 보고 이 BW에 투자했을 것으로 보입니다.

정리하면, 영업손실이 줄었는데도 직방의 순손실이 커진 것은 자회사들의 부진한 실적 때문으로 보입니다. 기업가치를 지키기 위해 애쓰고 있는 직방이 연간 흑자를 기록할 수 있을지, 내년에 공시될 2026년 감사보고서가 궁금해집니다.

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※ 이 칼럼은 필자 개인의 의견이며, 특정 종목에 대한 투자 권유가 아닙니다.