전세사기 예방법
이번 시간에는 전세금을 제대로 돌려받는 전세사기 예방법에 대해 살펴보겠습니다.
요즘 들어 전세 사고나 전세 사기 사건이 여기저기 터지고 있는데요.
전세 사고는 부득이하게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 것이고, 전세 사기는 악의적으로 사기 목적을 가지고 전세금을 돌려주지 않는다는 차이점이 있습니다.
하지만 전세 사고나 전세사기나 계약 기간 만료까지 전세금을 돌려주지 않는다는 점에서 결국 같습니다.
이번 게시 글은 글쓴이의 실제 경험담을 토대로 작성되었습니다.
전세 사고 경험담
전세 계약 만료 6개월 정도를 앞두고 임대인한테 연락이 오더라고요.
저 역시 계약이 만료되면 이사를 나가려고 했던 참이라 나가겠다고 통보했습니다.
근데 그 당시에는 몰랐는데 지나고 돌이켜보니 임대인 말투가 약간 이상했습니다.
당시 임대인 말투가 매우 조심스럽게 “혹시 이번에 정말 나가셔야 하나요?”
그리고 매일 전화해서는 요즘 미국 금리가 올라서 부동산 시장이 어렵다느니 이런 소리를 한다는 것이죠.
그때까지만 하더라도 ‘설마 이 사람이 밑밥을 까는 건 아니겠지’라는 생각을 했습니다.
그 이후로 몇 번 부동산에서 집을 보러 오더니 잠잠하길래 이사를 2개월 정도 앞두고 임대인에게 상황을 확인하니 그때까지도 다음 임차인을 못 구했다는 겁니다.
전세 계약 2개월 앞두고는 다음 임차인을 어느 정도 구했거나 아니면 대출을 받아서 전세보증금을 지급할 것인지 어느 정도 결정이 되어야 합니다.
그래서 당시 임대인에게 이 같은 내용의 문자메시지를 보냈습니다.
임대인에게 현재 상황 알리기
“집도 쾌적하고 위치도 좋아서 기간 내 세입자 새로 구하실 수 있을 겁니다. 참고로 이번에 아파트 매매 계약을 체결해 계약금 0000만원은 이미 지급했고 중도금과 잔금일 만기가 5월로 잡혀있는 상황입니다. 참고해주시면 감사하겠습니다.”
여기서 앞에 “집도 쾌적하고” 이 부분은 그냥 서로의 기분 더럽게 하지 않기 위해서 붙인 미사여구일 뿐이고, 이 메시지에서 가장 중요한 핵심 내용은 “계약금 0000만원은 이미 지급했고” 이 부분입니다.
여기서 아파트 매매 계약이 됐든, 전월세 계약이 됐든 중요치 않고, 어차피 잔금일도 일반적으로 이사 나가는 날이라 큰 의미가 없습니다.
그럼 왜 “계약금 0000만원은 이미 지급했고” 이 문구가 가장 중요한가?
아마 부동산 계약을 몇 번 해보신 분은 아시겠지만, 이런 문자메시지를 받으면 ‘아, 내가 전세 만기일까지 보증금을 돌려주지 않으면, 이 사람이 잔금을 못 치러서 계약금 0000만원을 해약금으로 날리겠구나‘ 이런 생각이 들 수밖에 없는 겁니다.
그래서 이런 문자메시지를 보냈더니 임대인 측에서 하는 말이 “문자 고맙고 은행에서 대출 받아서 전세보증금을 주겠다”고 하더라고요.
근데 이 글을 읽고 있는 여러분도 이런 문자메시지를 보내고 임대인이 “알겠다, 대출 받아서 주겠다” 이런 소리를 했다고 해서 이제 해결이 됐구나 넋을 놓고 있으면 절대 안 됩니다.
사실 이때도 확답을 받았지만, 찝찝한 느낌이 난단 말이죠.
근데 한 2주 정도 지나고 나니, “혹시 계약 전까지 임차인 구할 수 있을 것 같은 데 한번 기다려 보지 않겠냐”는 소리를 한다는 거죠.
그래서 그냥 단도직입적으로 “그럴 생각 없고, 그냥 대출 신청해서 전세보증금을 달라”고 답했습니다.
사채업자처럼 매일 확인하기
이때부터는 매일 사채업자처럼 아침저녁으로 임대인에게 대출을 받았는지, 대출 진행 상황을 확인했습니다.
임대인 측에서도 기분 더러웠겠죠.
나이 한참 어린 놈이 매일 같이 전화해서 대출 받았냐고 확인하니 말이죠.
근데 여러분도 만약에 전세 사고가 날 것 같다면 정말 무슨 불법 사채업자같이 매일 쪼아대야지, ‘설마 임대인이 알아서 계약 만기일에 주겠지..’라고 생각하면 절대로 못 돌려 받습니다.
근데 이사 3주 정도 앞두고 마지막으로 대출 여부 확인하고 내용증명을 보내려고 하던 참에 그때까지도 대출을 못 받았다는 겁니다.
임대인 말이 이미 대출을 한도까지 받아서 대출이 안 나오고 있다는 겁니다.
그 양반 하는 이야기가 “본인도 요즘 잠을 못 자서 신경안정제를 먹고 있고, 은행에서 대출이 안 나오는 걸 왜 본인한테 뭐라 하느냐”고 언성을 높이는 겁니다.
그때 순간 찾아가서 쌍욕을 박으려다가 다음 이사할 집 계약금까지 낸 상황에서 괜히 싸움이 커지면 임대인이 배째라고 드러누울까 봐 그냥 이런 문자메시지로 대신했습니다.
“저희가 시장 잡상인도 아니고 언성을 높이기 싫고요. 만약 다음 주 화요일 16일까지 이사 4월 30일이 확정되지 않으면 당초 계약서상 일정대로 5월 20일에 이사할 수밖에 없습니다. 그리고 이사 일정이 5월로 미뤄진다면 다음 주 내용증명을 발송할 예정입니다. 어차피 내용증명은 형식적 절차이니, 내용증명의 주된 내용을 미리 보내드립니다. 이사 지연으로 인해 발생하는 손해 일체에 대하여 배상을 청구하고, 계약서상 주택 소재지 관할 법원에 주택임차권등기명령을 신청할 예정입니다. 이와 함께 서초구청 부동산정보과에 전세사기 정보 등록을 신청할 예정입니다. 참고 바랍니다.”
내용증명 준비하기
이 문자메시지에서 쓰여있듯이 내용증명은 형식적 절차에 불과합니다.
보통 전세 계약에서 전세보증금을 못 돌려받을 것 같으면 내용증명을 보내는데요.
내용증명을 안 보낸다고 해서 소송을 못 하는 것도 아니고, 그냥 격식을 차려서 본인의 의사를 표시하는 겁니다.
그럼 왜 내용증명을 보내느냐?
보통 전화 통화나 문자메시지로 전세보증금 안 돌려주면 이렇게 할 것이다 말하면 상대방이 ‘설마 그렇게까지 하겠어’ 이렇게 생각할 수도 있습니다.
하지만 궁서체로 A4용지에 “계약 기간이 종료되면 법적 조치로 이렇게 저렇게 하겠다”고 내용증명을 보내면 상대방에게 심리적 압박감을 줄 수 있습니다.
사실 저도 이 문자메시지 보내고 다음 날까지 대출을 못 받았네 이런 소리 계속하면 바로 내용증명부터 보낼 생각이었습니다.
아무튼 이런 문자메시지를 임대인과 공인중개사에게 보내니, 그날 저녁에 “무슨 은행에서 대출을 받았다”는 확답을 받았습니다.
전세보증금 반환 확답 받았다면
만약 여러분도 이렇게까지 해서 확답을 받았다면 이때부터는 좋게 좋게 마무리하고 이사를 나오는 것이 좋습니다.
만약 본인 기분 잡치게 했다고, 집 보러 오겠다는 데 연락을 의도적으로 씹거나, 아니면 무슨 유치권 행사하듯이 집 주변에 철조망을 치거나 하면 절대로 안 됩니다.
이렇게 해서 전세보증금을 돌려받고 이사를 나온 경험이 있는데요.
사실 이런 경험을 하면서 두 가지 생각이 들더라고요.
첫째는 내 돈 내가 돌려 받겠다는데 이렇게 힘들어서 다음부턴 전세 계약을 못 하겠다.
두 번째는 지금은 젊으니까 아침저녁 사채업자마냥 전화해서 대출을 받았는지 확인했지, 만약 50~60대였다면 사실 자괴감이 들었겠다는 생각을 했습니다.
이사할 집 인테리어하고 회사에서 일하기도 바쁜데, 매일 임대인 대출을 받았느니 확인하고 이것도 매우 피곤한 일입니다.
그래서 이런 경험 때문에 이제는 개인적으로 그냥 매매 계약을 하고 말지, 전세 계약은 못 할 것 같습니다.
만약 보증금을 돌려주지 않으면
근데 이런 일은 없어야겠지만, 만약 이렇게까지 하고 내용증명을 보냈는데도, 임대인이 전세 계약 만료일까지 전세금을 안 돌려줬다면 임차권등기명령을 관할 법원에 신청하고, 전세금 반환 소송을 진행해야 합니다.
내용증명 양식과 임차권등기명령 신청 방법에 대해서는 따로 게시 글을 올리겠습니다.